WWW.DISS.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 


Pages:     | 1 || 3 |

«А.В. Пылаева РАЗВИТИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Монография Нижний Новгород ННГАСУ 2012 УДК 336.1/55 ББК 65.9(2)32-5 П 23 Рецензенты: Кокин А.С. – д.э.н., профессор Нижегородского ...»

-- [ Страница 2 ] --

1.Принятие решения о 3. Отбор исполнителя работ 6. Утверждение результапроведении государст- по определению кадастро- тов определения кадаственной кадастровой вой стоимости и заключе- ровой стоимости, жимости, подлежащих определении кадастрогосударственной када- вой стоимости государственный каКомиссия по расдастр недвижимости Таким образом, согласно действующему законодательству, государственную кадастровую оценку земель можно проводить и ежегодно, но не реже, чем один раз в пять лет. Следует отметить, что определение кадастровой стоимости для налогообложения – это очень затратный и длительный процесс [40, с. 195-199]. При этом велика вероятность нарушения принципа экономности налогообложения, когда затраты на расчет налоговой базы могут неоправданно возрастать. В международной практике для актуализации стоимости и приведения налоговой базы к текущим рыночным ценам применяются процедуры расчета и использования коэффициентов соотношения стоимостей на различных сегментах рынка недвижимости в различных временных периодах.

Обзор материалов международных конференций [11 – 24] позволяет сделать вывод о том, что периодическая переоценка является неотъемлемой составляющей системы использования рыночной стоимости. В большинстве регионов США и Канады переоценка осуществляется каждые года и даже чаще. То же относится и к Дании, Нидерландам и Швеции [26, с. 38–42]. Во всех этих странах оценка и переоценка осуществляются с применением современной компьютеризированной системы оценки.

В других европейских странах базой по имущественным налогам также является рыночная стоимость, однако не во всех странах переоценка осуществляется регулярно. Последняя переоценка в Германии и Франции осуществлялась 20-30 лет назад. В Великобритании коммерческая недвижимость переоценивается каждые пять лет, однако последняя переоценка жилого фонда проводилась 10 лет назад. Примеры периодов проведения переоценки налоговой базы:

– Австрия – 20 лет (или при возникновении изменений, приводящих к необходимости переоценки);

– Дания – с 1998 г переоценка проводится ежегодно (до 1998 г оценка проводилась раз в 4 года);

– Финляндия – 5 лет (при этом корректировка стоимости проводится ежегодно);

– Германия – применяется система индексации стоимости;

– Италия – 10 лет (для городских и сельских территорий);

– Испания – 8 лет (либо по инициативе местных властей);

– Швеция – 6 лет (при этом корректировка стоимости проводится в соответствии с развитием рынка недвижимости);

– Литва – 5 лет (при этом корректировка стоимости проводится ежегодно).

Государственная кадастровая оценка земель проводится в Российской Федерации с 1999 года. Согласно действующему законодательству, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Поэтому по состоянию на 2012 год в Российской Федерации кадастровая оценка всех категорий земель проведена дважды, а по двум категориям земель – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов – кадастровая стоимость актуализируется в настоящее время в третий раз.

В интервалах между актуализациями на практике выполняется еще один этап процесса – сопровождение выполненных работ. Практически во все договоры на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков был включен этап гарантийного сопровождения работ.

Обусловлено это следующим. В соответствии с пунктом 13 административного регламента по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № [63], разъяснение результатов государственной кадастровой оценки как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляет территориальное Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации.

Правообладатель земельного участка вправе провести проверку правильности определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка на основании разъяснений результатов государственной кадастровой оценки земель, предоставляемых Управлением Росреестра по субъекту Российской Федерации. Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации, в свою очередь, обращается к исполнителю работ в целях получения дополнительных разъяснений относительно результатов государственной кадастровой оценки земель.

Поскольку 2007 год стал стартовым годом применения новой методики определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, возникло большое количество вопросов, как методического, так и технологического характера. Кроме того, не все правообладатели земельных участков (особенно – юридические лица) были согласны с результатами определения кадастровой стоимости и прибегли к процедуре оспаривания результатов в судебном порядке.

Таким образом, когда результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, применяемые в качестве налоговой базы, были доведены до правообладателей, в Управление Росреестра по субъектам Российской Федерации поступило большое количество обращений по разъяснению результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В табл. 2.1 приведены сводные данные по обращениям в разрезе субъектов Российской Федерации. Тематика большинства обращений одинакова – предоставить обоснованный расчет кадастровой стоимости конкретного земельного участка, включая исходную информацию, применяемые алгоритмы и методы расчета.

Следует отметить, что для земельных участков, кадастровая стоимость которых определяется на основании построения статистических моделей, предоставить такого рода разъяснения Управлению Росреестра по субъекту Российской Федерации без привлечения исполнителя затруднительно. Это вызвано тем обстоятельством, что отчет об определении кадастровой стоимости, сформированный исполнителем в соответствии с Типовой формой отчета, утвержденной Приказом Роснедвижимости от 18.09.2007 г. № П/0240, не содержал информацию, необходимую для воспроизведения детального расчета кадастровой стоимости земельного участка без использования специального программного обеспечения, в котором учитываются такие показатели, как параметры статистической модели, коэффициенты корреляции факторов стоимости, значения рассчитанных меток для качественных факторов стоимости и др. Таким образом, отсутствие требований к детальному описанию процесса построения моделей в отчете повлекло постоянную необходимость привлечения исполнителя работ для консультаций по вопросам расчета кадастровой стоимости.

Сводные данные по обращениям в разрезе субъектов РФ * Тип обращения 1 – исправление кадастровой ошибки ** Тип обращения 2 – разъяснения результатов определения кадастровой стоимости *** Тип обращения 3 – разъяснения результатов определения кадастровой стоимости, предоставляемые в судебном порядке В целях совершенствования процесса кадастровой оценки и приведение нормативно-правового регулирование этих работ в соответствие с действующим законодательством об оценочной деятельности в 2010 г. был внесен ряд изменений в нормативно-правовые акты, касающиеся оценочной деятельности. В соответствии с изменениями работы по определению кадастровой стоимости, части формирования отчета об определении кадастровой стоимости регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

– Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» [42];

– Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке»

[43];

– Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» [44].

Кроме этого, Минэкономразвития опубликовало проект приказа Минэкономразвития России «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости», разработанный в целях реализации статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержащий требования к составлению, содержанию отчета об определении кадастровой стоимости, к описанию в отчете информации, использованной при определении кадастровой стоимости.

Однако эти меры не заменяют этап сопровождения работ, в процессе выполнения которого заказчик обращается к исполнителю работ за разъяснениями, а исполнитель работ оказывает заказчику консультационные услуги. Поэтому важно предусмотреть этот этап, который непрерывно выполняется между циклами актуализации кадастровой стоимости.

2.4. Система кадастровой оценки недвижимости Исследуем кадастровую оценку недвижимости с позиций системного подхода как сложную систему, которая состоит из множества элементов с многочисленными внутренними и внешними связями.

Как определяет С.И. Ожегов в толковом словаре русского языка, «система есть определенный порядок в расположении и связи действий;

нечто целое, представляющее собой единство закономерно расположенных и находящихся во взаимной связи частей». Энциклопедический словарь «Недвижимость. (Землеустройство и кадастр недвижимости, градостроительство и архитектура, экономика недвижимости и земельное право)» определяет систему следующим образом: «Система – множество взаимодействующих элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, составляющих целостное образование; некоторая условность, состоящая из взаимозависимых частей, каждая из которых вносит свой вклад в характеристики целого» [26]. Обобщая вышеизложенное, систему можно также определить как совокупность норм, понятий, средств, методов, мероприятий (обобщенно – элементов) со связями между ними, подчиненных определенному принципу и выполняющих общую функцию.

Понятие «система кадастровой оценки недвижимости» употребляется очень часто, когда говорят и пишут о массовой оценке недвижимости [3 ; 12 ; 13 ; 26 ; 69]. Так, Дж. Эккерт упоминает о том, что система массовой оценки состоит из четырех взаимозависимых систем (компонент):

управление данными, анализ продаж, расчет стоимости, административная система [39, т. 2, с. 18].

Впервые к формализации понятия «система кадастровой оценки недвижимости» мы подошли в 2006 году. В материалах проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации» оно определено следующим образом: «система кадастровой оценки недвижимости – совокупность элементов, обеспечивающих осуществление деятельности по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости».

2.4.1. Принципы создания системы В целях создания и развития систем массовой оценки недвижимости определяют принципы, лежащие в их основе. В работах российских и зарубежных авторов, на международных конференциях этому вопросу уделено большое внимание [4 – 11]. В процессе анализа, изучения, обобщения и структуризации принципов построения систем массовой оценки недвижимости, возможно, сделать следующие выводы: для построения эффективной системы массовой оценки недвижимости в качестве основных принципов предлагается использовать принципы налогообложения, принцип системности и принципы качества.

Наследование принципов налогообложения. Преемственность, наследование и реализация принципов налогообложения в системах массовой оценки недвижимости обусловлены вхождением систем массовой оценки недвижимости в состав систем налогообложения, подчиненностью целям налогообложения и призванием обеспечивать реализацию принципов налогообложения. Реализация этих принципов обеспечит целесообразность и эффективность системы массовой оценки недвижимости. К ним можно отнести:

1. Принцип сопоставимости результатов массовой (кадастровой) оценки объектов недвижимости на территории административнотерриториальных образований Российской Федерации. Для обеспечения единства экономического пространства Российской Федерации, принятия эффективных управленческих решений, обеспечения фискальной и регулирующей функций налогов и сборов необходимо, чтобы кадастровые стоимости объектов оценки были сопоставимы как между собой, так и в разрезе территорий административно-территориальных образований Российской Федерации.

2. Принцип полноты охвата объектов недвижимости. В связи с заявительным характером внесения сведений об объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости, в нем не содержатся сведения обо всех объектах оценки. Очевидно, что если заявительный принцип внесения сведений не будет изменен на обязательный, то объем содержащихся в нем сведений об объектах недвижимости будет не полным.

3. Принцип достоверности сведений, используемых при проведении массовой (кадастровой) оценки и получаемых результатов. Сведения, используемые для проведения государственной кадастровой оценки должны быть достоверны. Это обусловлено тем, что в результате государственной кадастровой оценки рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости, являющаяся налоговой базой.

4. Принцип ясности и прозрачности элементов системы оценки для заинтересованных лиц. В связи с тем, что система оценки должна обеспечивать решение комплекса вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости, при её создании и развитии необходимо предусматривать использование ясных, прежде всего для налогоплательщиков, механизмов и процедур, связанных с расчетом стоимости объектов.

5. Принцип системности. Для реализации принципов системности следует рассмотреть и проанализировать определение системы как совокупности взаимодействующих элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, составляющих целостное образование; как некоторой условности, состоящей из взаимозависимых частей, каждая из которых вносит свой вклад в характеристики целого. Реализация принципов системности обеспечивает прочность, устойчивость системы массовой оценки недвижимости. В эту группу принципов следует отнести принцип преемственности решений, связанных с созданием и развитием системы оценки, с ранее разработанными для государственной кадастровой оценки земель законодательными, методическими и технологическими решениями.

6. Принципы обеспечения качества функционирования системы массовой оценки недвижимости. При разработке системы массовой оценки недвижимости должны быть заложены основы построения системы менеджмента качества (далее СМК), обеспечивающие адаптацию, развитие и совершенствование массовой оценки недвижимости. Система массовой оценки недвижимости должна содержать эталоны (стандарты) функционирования своих элементов, механизмы контроля соответствия и управления, которые могут стать основой построения СМК, основой оценки ее уровня зрелости. Необходимо внедрять специальные процедуры и активно поощрять внимательное отношение исполнителей работ ко всем аспектам деятельности, что позволит обеспечить согласованность оценки. Отсутствие надежных гарантий качества может привести к малым ошибкам и большим проблемам, начиная от потери данных и кончая неспособностью увидеть или исправить несоответствия, нарушающие принцип справедливости.

Система массовой оценки недвижимости в процессе своего развития должна быть адаптируема к различным изменениям, включая изменения законодательства, структуры органов власти, видов обеспечения и т.д.

Существующие системы массовой оценки недвижимости следует оценивать с точки зрения реализации перечисленных принципов, рассматривая их как критерии оценки.

2.4.2. Виды обеспечения системы Изучение элементов системы, обеспечивающих деятельность по определению кадастровой стоимости, приводит нас к исследованию видов обеспечения системы (рис.2.3). С этой точки зрения систему следует рассматривать как определенный (специфицированный) метапроцесс, реализующийся в заданной среде – инфраструктуре. Инфраструктура содержит виды обеспечения системы, необходимые для ее разработки, эксплуатации и сопровождения.

Рис 2.3. Виды обеспечения системы кадастровой оценки недвижимости 2.4.2.1. Нормативно-правовое обеспечение Нормативно-правовыми актами, положившими начало кадастровой оценки, являются:

– Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ от 25 октября 2001 года, вступивший в силу 30 октября 2001 года;

– Постановление Правительства Российской Федерации №945 от августа 1999 года «О государственной кадастровой оценке земель»;

– Постановление Правительства РФ №316 от 8 апреля 2000 года «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

В настоящее время на федеральном уровне правовое обеспечение оценочной деятельности составляют следующие нормативные акты:

– Федеральный Закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

– Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437;

– Федеральные стандарты оценки.

Важным элементом нормативно-правового обеспечения является Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ [56], который, в частности, определяет учетные характеристики объектов недвижимости, используемые в кадастровой оценке.

Администрирование процесса кадастровой оценки земель определяет регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 28 июня 2007 г. № 215.

Правовое регулирование оценочной деятельности происходит не только на основании закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но также на основании и иных нормативных правовых актов, не противоречащих положениям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Например, нормы, так или иначе касающиеся осуществления оценочной деятельности, содержатся в ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 77 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», ст. ст.

27.3, 51.1 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», ст. 15 Федерального закона от 8 февраля 1998г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. ст. 7–15 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Министерства Финансов России от 30 марта 2001 г. № 26н, и ряде других правовых актов.

2.4.2.2. Методическое обеспечение Методическое обеспечение работ по кадастровой оценке можно условно разделить на две группы. Первая из них – это официальные методические рекомендации и технические указания, утвержденные в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Вторая – это вся совокупность методов оценки, применяемых на современном этапе развития оценочной деятельности (они изложены, в частности, в следующих источниках: [61 ; 70 – 75 ; 76 ; 83].

Официальные методические рекомендации и технические указания структурированы по категориям земель и типам объектов недвижимости (табл. 2.2).

Методическое обеспечение кадастровой оценки недвижимости Методические указания по ГКОЗ по ГКОЗ населенных пункнаселенных пунктов, утверждены тов, утверждены приказом Земли населенприказом МЭРТ от 15.02.2007 № ФАКОН от 29.06. Категории зе- Методические рекомендации и технические указания Земли особо охот 17.02.2004, Методические реко- ГКОЗ особо охраняемых 4 раняемых территерриторий и объектов от ГКОЗ сельскохозяйственного назначения, утверждены приказом Земли сельскоПриказа Минэкономразвития РФ ГКОЗ сельскохозяйственхозяйственного Земли лесного Земли водного определению кадастровой стоимоОбъекты недвисти объектов недвижимости жиложимости жилого определению кадастровой стоимоОбъекты недви- сти объектов недвижимости нежижимости нежи- лого фонда для целей налогооблолого фонда жения : утверждены приказом Отсутствуют Расшифровка сокращений:

ГКОЗ – государственная кадастровая оценка земель;

ФАКОН – Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

МЭРТ – Министерство экономического развития и торговли.

Методические рекомендации по кадастровой оценке включают в себя классификацию объектов оценки и определение соответствия классов объектов оценки и методов оценки. Так, например, на рис. 2.4 представлена классификация объектов оценки в разрезе категорий земель. При определении соответствия классов и методов оценки руководствуются применимостью того или иного подхода к типу объектов оценки. Как правило, рынок недвижимости также можно сегментировать по различным типам недвижимости (квартиры, складские помещения, промышленные объекты, объекты розничной торговли, офисы и т.д.). Более того, в крупных территориальных образованиях возможно дальнейшее сегментирование типа недвижимости по различным характеристикам, влияющим, в конечном итоге, на стоимость объектов в данном сегменте.

Расшифровка сокращений:

ЗУ – земельные участки;

МР – методические рекомендации;

ВРИ – вид разрешенного использования;

ГКОЗ – государственная кадастровая оценка земель;

ГКОЗ НП – государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов;

ГКОЗ СХ – государственная кадастровая оценка земель сельхоз. назначения;

ИЖС – индивидуальная жилая застройка;

МЖЗ – многоэтажная жилая застройка.

Рис. 2.4. Методическое обеспечение работ по государственной кадастровой оценке При проведении ГКООН необходимо распределение трех подходов к оценке – доходного, затратного и сравнительного – по их сравнительной применимости к определению стоимости основных типов недвижимого имущества. Согласно стандарту по массовой оценке недвижимого имущества, сравнительному подходу следует отдавать предпочтение при проведении оценки в тех случаях, когда имеется достаточное количество информации о соответствующем сегменте рынка недвижимости для построения моделей оценки [84 – 90].

Все многообразие классов и методов оценки можно рассмотреть, изучая методические рекомендации по оценке земель населенных пунктов [48]. На рис. 2.5 представлено соответствие классов объектов оценки (видов разрешенного использования земель – ВРИ) и методов оценки. Для оценки объектов с 1 по 10 ВРИ, в состав которых входят земельные участки объектов многоэтажной и индивидуальной жилых застроек, гаражей, объектов торговли, офисов, промышленных объектов и других объектов, применяется сравнительный подход. Он реализуется с помощью построения статистических регрессионных моделей расчета кадастровой стоимости. Объекты 11 и 12 видов разрешенного использования оцениваются индивидуально. Объектам 16 вида разрешенного использования присваивается кадастровая стоимость, равная одному рублю за объект оценки.

Рис. 2.5. Соответствие классов объектов и методов оценки 2.4.2.3. Информационное обеспечение Постановка и решение задач полноты и непротиворечивости информационного обеспечения кадастровой оценки недвижимости оказывает существенное влияние на получаемую в результате ее проведения кадастровую стоимость, что, в конечном счете, способствует снижению социальной напряженности и улучшает социальную обстановку в вопросах налогообложения. «Системность, полнота и достоверность учета объектов недвижимости обеспечивают соблюдение принципов однократности и справедливости налогообложения» [26, с. 49]. Сведения об объектах учета являются основой для определения размера налога. Рассмотрим Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) как основной источник информации об объектах оценки и их характеристиках.

Наглядной иллюстрацией влияния информационного обеспечения на значение кадастровой стоимости является, например, оценка земельных участков для размещения протяженных линейных объектов, входящих в состав категории земель «Земли промышленности вне черты населенных пунктов». Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков для размещения протяженных линейных объектов рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками. Таким образом, для оценки рассматриваемых земельных участков необходимо получить информацию обо всех граничащих с ним земельных участках, получить величину протяженности границы, удельный показатель кадастровой стоимости граничащих земельных участков, а затем рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемого участка. Отметим, что речь идет о протяженном линейном объекте, который может проходить по территории административного района, области, нескольких субъектов РФ (рис. 2.6).

Рис. 2.6. Протяженный линейный объект, граничащий с земельными участками различных категорий земель Откуда исполнитель работ (субъект оценочной деятельности) может получить такую информацию? Только из ГКН, в котором ведется кадастровый учет объектов недвижимости. Однако, во-первых, земельные участки зачастую не имеют графического отображения, то есть в государственном кадастре недвижимости информация о граничащих земельных участках отсутствует. Во-вторых, согласно административному регламенту исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 28 июня 2007 г.

№ 215., Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации формируется перечень подлежащих государственной кадастровой оценке земельных участков в субъекте Российской Федерации [63]. В регламенте ничего не сказано о формировании и передаче исполнителю работ информации о граничащих земельных участках, в связи с этим исполнитель работ получает обоснованный отказ в предоставлении информации.

Анализ практики проведения работ показывает, что по причине отсутствия информации о граничащих земельных участках принимается решение о присвоении рассматриваемым земельным участкам удельного показателя кадастровой стоимости преобладающей в административном районе категории земель. Как правило, это либо земли сельскохозяйственного назначения, либо земли лесного фонда. При этом появляется существенная проблема в части определения налогооблагаемой базы, так как разница в удельных показателях земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда существенно различается (табл.2.3).

Значения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в разрезе Приведенный пример показывает расхождение в декларации методических подходов и возможности их реализации в условиях отсутствия информации, необходимой для выполнения работ. Отсутствие информации и вызванная этим обстоятельством необходимость принимать решения, влияющие на размер налогооблагаемой базы, не только искажают налогооблагаемую базу недвижимости, но и приводит к дискриминации налогоплательщиков. Это создает предпосылки и приводит к нарушению принципов налогообложения недвижимости.

Аналогичные проблемы возникают при оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов [91 – 93]. Одним из этапов работ по определению кадастровой стоимости является формирование перечня объектов недвижимости на основании информации, содержащейся в ГКН [56]. Рассмотрим потенциальную возможность использовать для кадастровой оценки информацию, содержащуюся в ГКН. Для этого проведем анализ в разрезе типов учета объектов недвижимости в ГКН (земельные участки, здания, сооружения, помещения) и наиболее часто применяемых в кадастровой оценке подходов к оценке – сравнительного и затратного.

Анализ состоит из следующих этапов:

– выявление характеристик объектов недвижимости, формирующих стоимость;

– оценка степени влияния характеристик на стоимость;

– наличие выявленных характеристик в перечне учетных характеристик ГКН.

Выявление характеристик объектов недвижимости, формирующих стоимость. Учетные характеристики объектов недвижимости в ГКН приведены в статье 7 Федерального закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости» [56]. Характеристики объектов недвижимости, используемые в сравнительном подходе, обобщим на основе исследования рынка недвижимости. Характеристики объектов недвижимости, используемые в затратном подходе, выделим в процессе анализа укрупненных показателей стоимости строительства из справочника «КО-ИНВЕСТ» [93].

Фрагмент анализа выявления характеристик, необходимых для определения кадастровой стоимости, приведен в табл. 2.2. В результате проведенного анализа были выявлены следующие характеристики объектов недвижимости, влияющие на стоимость (табл. 2.4 и табл. 2.5).

Выявление факторов стоимости объектов недвижимости ные характеристики, необхо- стоимости в зависимости от «О государствендимые для оценки подхода ном кадастре недвижимости») Год ввода в эксплуатацию, дата реконструкции или капикадастре недвижитального ремонта Объемно-планировочные параметры:

вертикальных несущих горизонтальных несущих Характеристики объектов недвижимости, влияющие на стоимость (здания и помещения) – функциональное назначение (наименование); – функциональное назначение (наименование) – год ввода в эксплуата- – общая площадь;

– общая площадь; – общая площадь квартир (для жилых зданий);

– этажность; – число квартир (для жилых зданий);

– этаж (для помещений); – объем;

– материал стен; – этажность;

– типы установленных – высота этажа;

инженерных систем – материал стен/ перекрытий/несущих конструкотопление, водоснабже- ций/кровли/полов;

ние, канализация, электипы установленных инженерных систем троосвещение, газоснабСооружения жение) – длина/объем/площадь/высота/толщина/глубина/ протяженность и т.п. (в зависимости от типа/назначения сооружения);

Оценка степени влияния характеристик на стоимость. Для оценки степени влияния характеристик на стоимость и выявления наиболее значимых по степени влияния характеристик был проведен анализ вклада значений характеристик в расчет стоимости в рамках применения затратного подхода с использованием справочников «КО-ИНВЕСТ» [94]. Определение степени влияния характеристик на стоимость в рамках применения сравнительного подхода подробно исследовано в монографии «Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости» [26].

Диапазоны влияния значений характеристик, необходимых для определения кадастровой стоимости затратным подходом, приведены в табл. 2.6.

Год постройки/год ввода в эксплуатацию Наличие выявленных характеристик в перечне учетных характеристик ГКН. В рамках проведения третьего этапа анализа проверялось наличие характеристик, имеющих существенное влияние на определение стоимости, в перечне учетных характеристик ГКН. Результаты анализа в разрезе применения сравнительного и затратного подходов представлены в табл. 2.7 и 2.8.

Тип объекта/ характеристики Нежилые здания Наличие сведений в ГКН (ФЗ № 221, статья 7, номер пункта) Наличие сведений в ГКН (ФЗ № 221, статья 7, номер пункта) Учет характеристик объектов недвижимости в ГКН, необходимых для Функциональное наМатериал конструкинженерных систем Тип объекта/ хацию рактеристики Наличие сведетолько ний в ГКН (ФЗ номер пункта) В результате проведения анализа было выявлено, что кадастровому учету не подлежит такая важная для оценки характеристика, как функциональное назначение (наименование) зданий, помещений, сооружений. Однако именно эта характеристика существенно влияет на стоимость объекта недвижимости, так как на основании ее значения проводится классификация объектов оценки и применение конкретного метода оценки к классу.

Также существенные для оценки характеристики – материал стен, год постройки, этаж/этажность – имеют статус необязательных, дополнительных характеристик.

Рассмотренные примеры наглядно показывают степень влияния информационного обеспечения на получаемую кадастровую стоимость.

Именно поэтому дальнейшее развитие и совершенствование видов обеспечения системы кадастровой оценки так важно для адекватного определения налоговой базы по налогу на недвижимость.

2.5. Стандарты оценочной деятельности Разработка единых, научно обоснованных методических подходов к оценке недвижимого имущества осуществлялась еще в первой половине ХХ века; уже к началу 40-х годов в разных странах сложились в основном схожие между собою принципы и методы оценки. Одновременно начали формироваться и требования к оценке как виду профессиональной деятельности. В течение 60-70-х годов многие национальные организации оценщиков разработали и опубликовали стандарты профессиональной практики для своих членов. В отдельных странах стандарты были введены полностью или частично в национальные законы и подзаконные акты.

Кроме того, в организациях оценщиков вводились кодексы профессиональной этики. Тем самим были созданы механизмы обеспечения соблюдение стандартов, которые позволили осуществлять контроль за оценочной деятельностью и регулировать доступ к профессии, в том числе путем государственного лицензирования или сертификации профессиональной оценочной деятельности.

Вплоть до 80-х годов процесс институализации оценочной деятельности ограничивался лишь национальным уровнем. Тем не менее, к концу 70-х годов стало ясно, что расширение деятельности международных финансовых институтов и процессы глобализации инвестиционных рынков достигли такого уровня, что назрела необходимость в разработке единых международных стандартов для определения стоимости имущества [72].

Ведь наличие различий в практике оценки в разных странах могло стать потенциальным источником ошибок и привести к неумышленным конфликтам. Менее очевидным был и тот факт, что в некоторых странах действие местных стандартов было недостаточно эффективным.

Стандарты оценки являются основополагающими документами, в соответствии с которыми должны разрабатываться все другие документы, касающиеся вопросов оценки. Стандарты оценки содержат определения понятий, в том числе понятия рыночной стоимости, принципов оценки, способов и особенностей проведения оценки соответствующего имущества в зависимости от цели оценки, требования к содержанию отчета об оценке имущества и порядок его рецензирования.

Подчеркнем, что стандарты не провозглашаются раз и навсегда зафиксированными документами унификации. Один из принципов международной (как, впрочем, и любой) стандартизации – следовать актуальным требованиям развивающейся профессиональной деятельности и международных процессов глобализации. Поэтому с известной регулярностью идет корректировка и развитие отдельных стандартов, дополнение их новыми документами. Так, в частности, через два года после выхода в свет первых Международных стандартов оценки МСО-1—МСО-4 появились приложения и руководства APG1—3 (http://www.managment.aaanet.ru/economics/ standarti-ocenki.php), а в период 2000—2003 гг. в системе стандартов IVSC произошло дальнейшее, достаточно детальное развитие. Кратко остановимся на международных, европейских и российских стандартах оценки, а также на стандартах международного общества налоговых оценщиков.

Основная цель международных, европейских и федеральных стандартов оценки – определение единых терминов в сфере оценки, определение общей методологии проведения оценки, выработка общих принципов повышения надежности и уровня доверия к оценке.

2.5.1. Международные стандарты оценки Международные стандарты оценки (МСО) разрабатываются и утверждаются международной неправительственной организацией - Международным комитетом по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee, IVSC). Эта организация была создана в 1981 году и объединяет на сегодняшний день профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Россия была принята в состав Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) в 1995 году.

«Международные стандарты оценки направлены на достижение согласованности среди оценщиков разных стран в понимании принципов и способов, повышение надежности определения рыночной стоимости недвижимости» [72]. Впервые МСО были опубликованы в 1985 году и с того времени неоднократно претерпевали изменения: они получили развитие в изданиях 1994/97 и 2000/03 гг., что было связано с расширением практики и функций оценки, усложнением самого понятия имущества. На сегодняшний день МКСО опубликовано 8-е издание Международных стандартов оценки - МСО 2007. МСО преследуют три основные цели:

1. Облегчить проведение международных сделок на рынках имущества путем содействия прозрачности в финансовой отчетности, а также надежности оценок для обеспечения ссуд и закладных; для сделок, связанных с передачей прав собственности; для урегулирования тяжб; для целей налогообложения.

2. Представить принятую или наилучшую профессиональную практику и тем самым дать возможность оценщикам разных стран соответствовать спросу на надежные оценки со стороны международных рынков имущества и удовлетворять потребности в финансовой отчетности мирового бизнес-сообщества.

3. Обеспечить основы для разработки национальных стандартов оценки в странах с переходной экономикой. Важно, чтобы пользователи оценок, выполненных в соответствии с этими стандартами, могли полагаться на них, как на такие, что проведены компетентными профессионалами, придерживающихся высоких этических норм.

Структура МСО построена таким образом, чтобы оценщик мог легко получить наиболее полную информацию по интересующему его вопросу.

Она включает:

– введение, которое содержит разъяснения функций и задач Международного комитета по стандартам оценки (МКСО), описание его работы, а также представляет общую идею Стандартов и поясняет структура их текста;

– общие понятия и принципы оценки, где приводится комментарий общих юридических и экономических понятийных основ, на которых базируются оценка и ее стандарты, которые оказывает содействие пониманию между профессиями и уменьшает трудности, связанные с языковыми барьерами. Осознание этих основных вопросов являются решающими в понимании оценки и в применении стандартов;

– кодекс поведения, который посвящен требованиям в отношении этики и компетентности, предъявляемым к профессиональным оценщикам, соблюдение которых должно служить общественным интересам, подкрепляя доверие со стороны пользователей услуг по оценке и, тем самым, повышать статус самой профессии;

– типы имущества, где рассматриваются отличия недвижимости как основы любой системы богатства от других категорий имущества, таких как движимое имущество, бизнес и финансовые интересы;

– стандарты, в которых рассматриваются различия между оценками, проводимыми на основе рыночной стоимости и нерыночных базах стоимости, а также основные требования к документированию результатов (http://www.ocenchik.ru/docs/467.html);

– приложения, содержащие основные рекомендации оценщикам, которые выполняют оценку с целью использования в финансовой отчетности и связанной с нею документации и оценку, связанную с обеспечением ссуд или с ипотекой;

– правила, где раскрываются специфические вопросы, которые относятся к применению стандартов в конкретных оценочных ситуациях и связанных с проведением рецензирования оценок;

– глоссарий, в который включены определения основных терминов, используемых в оценке и в смежных дисциплинах.

2.5.2. Стандарты международного общества налоговых оценщиков Международное общество налоговых оценщиков, начиная с 1990 г., разрабатывает и совершенствует стандарты по оценке стоимости имущества для целей налогообложения (далее – стандарты МОНО). Стандарты МОНО раскрывают все аспекты деятельности по определению стоимости для налогообложения. Цель стандартов МОНО состоит в создании методического обеспечения, позволяющего налоговым оценщикам осуществлять и совершенствовать их деятельность. Стандарты МОНО достаточно полно представлены в отечественной и зарубежной литературе [26 ; 28 ; 81 ; 72].

В состав стандартов, в частности, входят:

1. Стандарт по массовой оценке недвижимого имущества.

2. Стандарт по анализу соотношения между оценочной стоимостью и стоимостью рыночной.

3. Стандарт по политике в области налогообложения имущества.

4. Стандарт по автоматизированным оценочным моделям (АОМ).

5. Стандарт по оценке недвижимости, испытывающей воздействие загрязнения окружающей среды.

6. Стандарт по неавтоматизированным кадастровым картам и идентификаторам земельных участков.

7. Стандарт по цифровым кадастровым картам и идентификаторам земельных участков.

8. Стандарт по связям с общественностью.

9. Стандарт по профессиональному развитию.

10. Стандарт на заключение контрактов на оказание услуг по оценке для целей налогообложения.

11. Стандарт по апелляциям по поводу оценки для целей налогообложения.

Соответствующий теме настоящего исследования Стандарт по массовой оценке недвижимого имущества определяет требования к массовой оценке стоимости недвижимого имущества. Основное внимание в нем уделено массовой оценке для целей налогообложения. Настоящий стандарт касается методики массовой оценки, позволяющей осуществлять оценку недвижимого имущества по рыночной стоимости и предусматривающей применение в массовой оценке трех традиционных подходов к определению стоимости. В стандарте рассматриваются такие вопросы как:

– сбор и хранение данных о недвижимом имуществе, включая географические данные и данные о характеристиках недвижимости; данные о продажах, доходах и расходах;

– оценка – классификация объектов в целях оценки, особенности применения трех подходов к различным классам объектов;

– управление – в том числе управление различными видами обеспечения массовой оценки недвижимости.

2.5.3. Европейские стандарты оценки Европейские стандарты оценки (далее – ЕСО) созданы для преодоления проблемы различий в оценочной деятельности и создания единых унифицированных подходов к оценке недвижимости.

Одной из главных особенностей стандартов ЕСО является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой и бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. При этом, однако, указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях [95].

Структура ЕСО представлена на рис. 2.7. Цели ЕСО определены следующим образом:

– помочь оценщикам в подготовке отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

– обеспечить согласованность оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

– обеспечить стандарт качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации и лучшей практики в качестве образца для пользователей оценок;

– обеспечить основу для экономического анализа эффективного использования земель и строительных ресурсов;

История, введение, строение, организация и формат стандартов, общие Стандарты Приложения Рис. 2.7. Структура Европейских стандартов оценки – внедрить среди оценщиков ориентированный на клиента и полученное задание подход к оценке;

– повысить понимание роли оценщика;

– установить процедуры, обеспечивающие ясную, точную, однозначную сертификацию стоимости в соответствии с национальным и наднациональным законодательством, стандартами оценки и бухгалтерского учета;

– обеспечить соответствие оценок, используемых для получения показателей финансовой деятельности, для сопоставимости и последовательности в национальном регулировании;

– выработать рекомендации по использованию лучшей практики оценки.

ЕСО предназначены для применения в ситуациях, связанных с учетом общественных интересов. Поскольку в них отражен положительный опыт, рекомендуется применять их и при оценках для разнообразных целей, выходящих за рамки общественных интересов, когда существенное значение имеют высокое качество и адекватность оценки. Однако они не предназначены для ситуаций, регулируемых национальным законодательством или юриспруденцией.

2.5.4. Федеральные стандарты оценки За последние пятнадцать лет можно отметить высокий темп развития оценочной деятельности в Российской Федерации. Международный опыт дает возможность увидеть, как создаются и внедряются единые унифицированные подходы к оценке. Использование зарубежного опыта, как теоретического, так и практического, позволяет совершенствовать качество оценки в России. Основной задачей в настоящее время, как отмечает Е.И.

Тарасевич в предисловии к русскому изданию Европейских стандартов оценки, является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям и потребностям отечественного рынка, идущего по пути интеграции в мировую экономику.

Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании»; правила применения национальных стандартов Российской Федерации - ГОСТ Р 1.0-2004 «Стандартизация в Российской Федерации. Основные положения». Федеральные стандарты оценки (далее ФСО) разрабатываются с 2007 года. ФСО являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности на всей территории РФ и определяют общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности; раскрывают цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной; устанавливают требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. В состав ФСО входят:

– Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256 (ФСО №1);

– Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 255 (ФСО №2);

– Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от июля 2007 г. № 254 (ФСО №3);

– Федеральный стандарт оценки «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508 (ФСО №4);

– Федеральный стандарт оценки «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 238 (ФСО №5);

– Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 07 ноября 2011 года N (ФСО №6).

В российских стандартах очевидна преемственность с перечисленными выше международными стандартами оценки и стандартами международного общества налоговых оценщиков. На формирование стандартов в области кадастровой оценки недвижимости существенное влияние оказало Международное руководство по оценке недвижимости «Массовая оценка для налогообложения имущества» [62].

ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ

ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Направления развития кадастровой оценки недвижимости Направления развития кадастровой оценки связаны с совершенствованием процессного и системного подходов к кадастровой оценке недвижимости, созданием системы менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости, созданием института кадастровой (налоговой) оценки недвижимости в Российской Федерации.

Развитие системы кадастровой оценки недвижимости во многом определяется введением законодательных новаций в области регулирования оценочной деятельности, которые существенно влияют на процесс кадастровой оценки недвижимости. Так, например, в 2010 году были определены знаковые изменения в организации работ, в структуре и составе участников процесса кадастровой оценки. Эти изменения можно исследовать, сравнив организацию проведения государственной кадастровой оценки земель, определенную Административным регламентом исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» [62] в 2007 году, и процесс проведения государственной кадастровой оценки, определенный главой III «ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА» закона «Об оценочной деятельности в РФ», введенной в закон в 2010г. (в полном объеме глава III начнет действовать с 2013 года) [42].

Ранее определяющую, доминирующую роль в процессе проведения кадастровой оценки выполняла Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) (рис. 3.1). Это было не только формирование перечня объектов оценки и внесение кадастровой стоимости в кадастр недвижимости, но и подготовка документов, регламентирующих проведение государственной кадастровой оценки земель, и выбор исполнителя работ, и проверка результатов работ, и контроль за ходом выполнения работ. С 2013 года Росреестр будет заниматься только формированием перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и внесением результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Теперь принятием решения о проведении государственной кадастровой оценки, отбором исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключением с ним договора на проведение оценки, утверждением результатов определения кадастровой стоимости будет заниматься исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (или орган местного самоуправления), см. рис.2.2.

1. Подготовка доку- 2. Формирование 3. Выбор исполниментов, регламенти- перечня подлежащих теля работ по опрерующих проведение государственной делению кадастрогосударственной кадастровой оценке вой стоимости зекадастровой оценки земельных участков мельных участков в земель в субъекте в субъекте Россий- субъекте РоссийОпределение 5. Проверка результатов работ по определению Контроль за ходом кадастровой кадастровой стоимости земельных участков в выполнения работ по стоимости субъекте Российской Федерации. Представле- определению кадастние результатов государственной кадастровой ровой стоимости зе- Оценщик оценки земель органу исполнительной власти мельных участков в субъекта Российской Федерации на утвержде- субъекте Российской 7. Внесение сведений об экономических харак- 8. Разъяснение ретеристиках земельных участков (сведений о ка- зультатов государдастровой стоимости земельных участков) в ственной кадастрогосударственный земельный кадастр вой оценки земель.

6. Утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации На систему кадастровой оценки, несомненно, окажут воздействия изменения в ее информационном окружении, которое включает как существующий информационный ресурс – Государственный кадастр недвижимости Российской Федерации, так и Фонд данных кадастровой (массовой) оценки недвижимости, неотъемлемой частью которого станет автоматизированная система «Мониторинг рынка недвижимости».

Одной из основных целей и задач развития системы кадастровой оценки должно стать формирование организационного механизма, обеспечивающего непрерывность и регулярность ее функционирования.

Необходимость введения института кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации обусловлена возникновением новых правоотношений между государством, органами местного самоуправления и налогоплательщиками, являющимися собственниками объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, возникающих на базе отношений собственности на земельные участки и иные прочно связанные с ними объекты недвижимого имущества. Сложность указанных правоотношений определяется тем, что они одновременно затрагивают гражданское и налоговое право, а потому нуждаются в самостоятельных правовых и организационных институтах регулирования. Поэтому необходимо формирование организационного механизма, обеспечивающего эффективное функционирование кадастровой оценки недвижимости.

3.2. Развитие институциональных основ кадастровой оценки Кадастровая оценка имеет ограниченный во времени регулярно повторяющийся жизненный цикл, включающий следующие фазы:

– инициация;

– определение состава и объема работ по кадастровой оценке;

– выбор исполнителя работ по определению кадастровых стоимостей объектов недвижимости;

– установление кадастровых стоимостей заданного множества объектов недвижимости;

– регистрация результатов кадастровой оценки в государственном кадастре недвижимости;

– распространение и использование результатов оценки объектов недвижимости.

Система кадастровой оценки представляет собой совокупность институциональной (организационной) структуры и отношений, возникающих между ее компонентами в течение жизненного цикла кадастровой оценки. Каждому компоненту институциональной структуры назначается одна (или несколько) из следующих ролей:

– пользователь результатов кадастровой оценки;

– инициатор кадастровой оценки недвижимости;

– заказчик кадастровой оценки;

– администратор кадастровой оценки;

– кадастровый оценщик;

– налогоплательщик;

– аттестатор (валидатор) кадастровой оценки;

– страховщик рисков кадастровой оценки и т.д.

Для функционирования системы кадастровой оценки недвижимости, взаимосвязи и взаимодействия всех видов обеспечения необходимо создать еще один вид обеспечения – организационное обеспечение. Организационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости реализуется посредством создания соответствующих организаций (институций), призванных инициировать, осуществлять и контролировать работы по массовой оценке недвижимости. Обязательным условием функционирования таких институций является межведомственное взаимодействие с организациями, участвующими в процессе создания, описания, учета, регистрации, оценки и налогообложения недвижимости.

В процесс расчета и применения кадастровой стоимости вовлечены государственные службы, саморегулируемые организации оценщиков, оценщики, налогоплательщики, арендодатели. Организацией процесса формирования объектов недвижимости в настоящее время занимается Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии. Работы по государственной кадастровой оценке недвижимости инициируют исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, органы местного самоуправления. Они же проводят отбор исполнителя работ.

Исполнители работ, оценщики, входят в саморегулируемые организации оценщиков. За формирование методологии проведения государственной кадастровой оценки отвечают Министерство экономического развития, Национальный совет по оценочной деятельности, саморегулируемые организации. Формированием механизма валидации результатов кадастровой оценки занимается Министерство экономического развития, формированием механизмов применения кадастровой стоимости – Министерство экономического развития, Федеральная налоговая служба (рис.

3.2).

Результаты кадастровой оценки применяют: Федеральная налоговая служба – для расчета налоговой базы, собственники объектов недвижимости – для определения размера арендной платы, налогоплательщики – для прогнозирования налоговых платежей.

Однако в настоящее время не сформирована отдельная организационная структура, обеспечивающая согласованность, регулярность и непрерывность функционирования системы кадастровой оценки недвижимости.

Рис.3.2. Система кадастровой оценки недвижимости Такая организационная структура должна существовать как на федеральном уровне, так и уровне субъектов Федерации для непрерывного и оперативного решения вопросов, связанных с государственной кадастровой оценкой недвижимости. Регулярное функционирование необходимо для проведения оценки вновь образованных объектов недвижимости, объектов недвижимости с изменяющимися характеристиками, реализации процессов апелляции, направленных на защиту прав и законных интересов налогоплательщиков.

Эффективно функционирующий институт государственной кадастровой оценки недвижимости предполагает наличие следующих основных элементов:

1) существование правовой инфраструктуры, определяющей, поддерживающей и защищающей право собственности на объекты недвижимости;

2) существование системы кадастра объектов недвижимого имущества, обеспечивающей гарантированную государством однозначную идентификацию и достоверное определение характеристик объектов недвижимости, и системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделки с ней, обеспечивающей государственные гарантии прав собственности на объекты недвижимости;

3) достаточную степень развитости рынков недвижимости, обеспечивающих достаточное количество информации для проведения объективной оценки объектов недвижимости;

4) достаточное количество обученных специалистов, способных внедрить и поддерживать развитие института налоговой оценки;

5) существование признаваемых обществом методологий государственной кадастровой оценки недвижимости;

6) наличие системы менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости;

7) существование института защиты прав налогоплательщика в его взаимоотношениях с государственными органами исполнительной власти и муниципальными образованиями.

Все эти элементы на современном этапе развития кадастровой оценки в той или иной мере определены; степень зрелости элементов соответствует уровню развития системы кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации.

3.3. Правовое регулирование оценочной деятельности Переход к новой системе регулирования оценочной деятельности был осуществлен в 2006 году (Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Формирование новой системы регулирования российского рынка оценки, основанной на принципах сбалансированного сочетания государственных и негосударственных механизмов контроля с учетом публичного характера профессии, было призвано способствовать созданию в России основ для развития цивилизованной бизнес-среды и принципов свободной рыночной экономики через введение экономических механизмов регулирования и ответственности за результаты своей деятельности.

Знаковыми изменениями стали следующие нововведения:

– отмена лицензирования оценочной деятельности;

– введение понятия «субъекта оценочной деятельности»: под субъектами оценочной деятельности признаются физические лица;

– обязательное членство в саморегулируемой организации (далее – СРО) и соблюдение в своей работе, как федеральных стандартов оценки, так и стандартов и правил СРО;

– обеспечением имущественной ответственности при осуществлении оценочной деятельности, обязательное страхование деятельности;

– законодательное закрепление понятия «саморегулируемая организация оценщиков»;

– передача СРО полномочий по регулированию, контролю и надзору в сфере оценочной деятельности.

С принятием Закона СРО стала самостоятельным институтом регулирования отношений, отвечающим за развитие оценочных услуг и их качество, создаваемым не властным велением «сверху», а путем принятия решения профессиональным сообществом.

Законом проведена четкая грань между тремя уровнями системы регулирования оценочной деятельности и строго разграничены полномочия в этой сфере.

1. Верхняя ступень в иерархии принадлежит государственным органам. Функциями уполномоченных федеральных органов являются: выработка государственной политики в области оценочной деятельности; установление нормативно-правовых основ деятельности СРО, определение основных требований к оценщикам и оценочной деятельности.

2. Создан Национальный совет по оценочной деятельности (НСОД) – негосударственный институт, который также участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности. Его функциями являются: разработка федеральных стандартов оценки; представление интересов отрасли в органах государственной власти и местного самоуправления, формирование предложений по вопросам государственной политики в сфере оценочной деятельности, разработка кодекса этики оценщиков, рекомендации по его применению и контролю за соблюдением норм профессиональной этики, осуществление предварительной экспертизы нормативных правовых актов Российской Федерации, содержащих нормы регулирования оценочной деятельности.

3. На третьем уровне системы регулирования оценочной деятельности находятся СРО. К их функциям отнесены: разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности; правил и условий приема в члены организации; контроль за соблюдением членами организации требований законов, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности; организация информационного и методического обеспечения своих членов; экспертиза отчетов.

Обратим внимание, что Национальный совет по оценочной деятельности и саморегулируемые организации разрабатывают и утверждают стандарты и правила оценочной деятельности. Остановимся на этом подробнее.

3.4. Система менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости Стандартизация оценочной деятельности направлена на достижение необходимой степени упорядоченности в области оценочной деятельности посредством установления общих положений для использования субъектами оценочной деятельности при решении существующих или возможных задач. Единая система стандартов оценки создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структурой государственного управления в Российской Федерации на базе законодательства Российской Федерации и других нормативных правовых документов. Основная цель стандартов – защита интересов государства и прав потребителей при взаимодействии с оценщиками, осуществляющими оценочную деятельность. Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом основные нормативные документы должны устанавливать требования к классификации, исходным данным, процессу и результатам осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценки призваны обеспечивать: взаимопонимание участников процесса оценки; унификацию требований к формам и составу предоставляемых документов; формирование правил и процедур для обеспечения качества услуг по оценке, которые будут соответствовать также и международным стандартам и требованиям, а также формирование требований; единство применяемых методов, обеспечивающих воспроизводимость результатов оценки; разработку системы терминов и определений основных понятий, применяемых в оценочной деятельности.

Предметами стандартизации являются общие понятия и термины, состав процедур (операций) и ролевой состав участников процессов кадастровой оценки и установления кадастровой стоимости недвижимого имущества.

3.4.1. Стандарты налоговой оценки Анализ международного опыта и российской практики стандартизации оценочной деятельности выявил отсутствие в национальной системе стандартов, касающихся политики в области налогообложения имущества.

Отметим, что в стандартах Международного общества налоговых оценщиков этой теме уделено значительное внимание.

Стандарт по политике в области налогообложения имущества (МОНО) посвящен определению основ политики в области налогообложения и их влиянию на справедливое распределение налогов на имущество. В стандарте рассмотрено влияние налоговой политики на административное управление оценкой стоимости имущества для целей налогообложения и дана оценка роли административных должностных лиц в формировании налоговой политики. В число вопросов политики, оказывающих влияние на административное управление, входят: распределение ответственности между органами исполнительной власти штатов и местных территориальных образований; уравнивание оценок; апелляции; связи с общественностью; системы переоценки стоимости имущества; стандарт рыночной стоимости; освобождение от налога и налоговые скидки; частичная оценочная стоимость, устанавливаемая для целей налогообложения (коэффициенты соотношения между стоимостью, установленной для целей налогообложения, и рыночной стоимостью); а также предельные величины налогов и стоимости, устанавливаемой для целей налогообложения имущества. В стандарте рассмотрены такие темы, как роль налогового оценщика в формировании политики, роль налога на имущество, анализ политики в области налогообложения имущества, связи с общественностью.

В Стандарте по связям с общественностью подчеркнута необходимость связей с общественностью в области профессиональной деятельности по оценке недвижимости для целей налогообложения. В стандарте отмечено, что общественность должна знать, почему проводится оценка стоимости имущества для целей налогообложения и куда направляются средства, поступающие от сбора налогов на имущество. Налогоплательщики должны осознавать, что процесс оценки недвижимости для целей налогообложения имеет целью установить налоговую базу и гарантировать, что налоговая нагрузка распределена равномерно в соответствии с оценочной стоимостью различных единиц недвижимого имущества. Давая определение понятию «связи с общественностью» с учетом специфики оценки недвижимого имущества для целей налогообложения и используя терминологию применительно только к области оценки имущества для целей налогообложения, стандарт рассматривает «связь с общественностью»

как необходимость в хорошо спланированных и хорошо выполняемых программах по обмену информацией, а также дает рекомендации по его улучшению.

Краткий обзор стандартов позволяет убедиться в комплексном, системном подходе к социально-экономическим вопросам массовой оценки недвижимости для налогообложения. Поэтому предлагается адаптировать стандарты МОНО для применения в российском контексте с учетом национально-политических и социально-экономических особенностей страны. Также следует:

– разработать российские стандарты «Стандарт по политике в области налогообложения имущества», «Стандарт массовой оценки недвижимости для налогообложения», «Стандарт по связям с общественностью»;

– формировать систему массовой оценки недвижимости на основе указанных стандартов;

– создать организационную структуру, которая будет заниматься анализом социально-экономических последствий применения результатов кадастровой оценки недвижимости в налогообложении.

3.4.2. Обеспечение качества кадастровой оценки недвижимости Социальная значимость применения результатов массовой оценки объектов недвижимости для налогообложения ставит задачу обеспечения качества выполняемых работ. Рассмотрим практическую реализацию процесса кадастровой оценки недвижимости с точки зрения обеспечения качества работ.

3.4.2.1. Принятие решения о проведении кадастровой оценки На этапе принятия решения о проведении кадастровой оценки заказчик работ должен определить объем предстоящих работ, их трудоемкость, нормативную стоимость работ, источники финансирования, вид отбора исполнителя работ. Объем работ определяется составом работ и количеством оцениваемых объектов недвижимости.

В настоящее время сформировано как нормативно-правовое обеспечение работ, в соответствии с которым определяется перечень работ, так и опыт определения трудозатрат на проведение работ. Так, Отраслевое соглашение в оценочной деятельности в Российской федерации на 2012- г.г. содержит порядок расчета трудоемкости и стоимости работ по оценке объектов недвижимости [102].

Федеральный закон от 21.07.2005г № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд» (далее Закон о гос. поставках) в статье 19.1 дает право заказчику работ определить трудозатраты и стоимость на основе анализа данных государственной статистической отчетности, сведений из реестра контрактов, информации о ценах производителей, общедоступных результатов изучения рынка, самостоятельно проведенных исследованиях рынка, в том числе по контракту или гражданско-правовому договору, а также использовать иные источники информации [103]. Заказчик вправе осуществить собственные расчеты. Именно такой способ определения трудоемкости и стоимости работ применен заказчиком в приведенном ниже примере.

Рассмотрим конкурсную документацию об открытом аукционе на право заключения государственного контракта на выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Марий Эл ([104], табл.

3.1). Состав и структура работ, изложенных в документации, соответствуют этапам работ, перечисленным в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [47].

Для определения стоимости одного человеко-месяца на выполнение работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в республике Марий-Эл были запрошены сведения у региональных компаний ([103], табл. 3.2).

Расчет трудозатрат на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных Распределение земельных участков по группам ЗУ/1000000 * ского подЗУмод/(11+1)*1%* Расчет кадастровой стоимости земельных уча- ЗУ*0,01% * 0, Расчет кадастровой стоимости земельных уча- (ГП+МО+ГО)/10 * Расчет кадастровой стоимости земельных уча- (ГП+МО+ГО)/ Расшифровка сокращений:

ЗУ – количество земельных участков в составе земель населенных пунктов (по данным Управления Росреестра по РМЭ – 247 907 шт); ГНП – количество городских населенных пунктов (19 шт); МО – количество муниципальных районов (14 шт); ГО – количество городских округов (3 шт); чел./мес. – человек/месяц (установлена по запросу у 4-х оценочных фирм – 91 350 руб.); зумод – количество земельных участков в составе земель населенных пунктов, отнесенных к ВРИ; № 1-10, 17 (для ГНП) и ВРИ № 2 (для СНП) (по данным Управления Росреестра по РМЭ – 83 141 шт); СНП – количество сельских населенных пунктов; ВРИ – вид разрешенного использования; ГП – количество городских поселений; УПКЗ – удельный показатель кадастровой стоимости; МР – муниципальный район Определение стоимости одного человеко-месяца на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в Филиал «ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Марий Эл Общество с ограниченной ответственностью Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Сервис»

Общество с ограниченной ответственностью «Интер-Маркет»

В результате проведения расчетов трудозатраты на выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в республике Марий-Эл составили 115 человеко-месяцев, с учетом стоимости одного человеко-месяца в размере рублей общая стоимость работ составила 10 514 742 рублей (табл. 3.1).

Аналогичным образом возможно осуществить расчет необходимых финансовых средств для проведения работ в других субъектах Российской Федерации по различным категориям земель. Как правило, такой способ определения трудоемкости и стоимости работ представлен в конкурсных документациях на проведение отбора исполнителя работ для определения кадастровой стоимости недвижимости.

Так определяется планируемое финансовое обеспечение работ. Фактическая сумма, за которую будут выполнены работы, определяется на этапе отбора исполнителя работ.

3.4.2.2. Формирование перечня объектов оценки Заказчик работ передает исполнителю перечень объектов оценки.

Полнота и достоверность информации об объектах оценки, содержащихся в перечне, также является основой для качественного выполнения работ.

Неполная и противоречивая информация об объектах оценки приводит к необходимости формирования дополнительных запросов в различные органы исполнительной власти, которые зачастую остаются без ответов, или введению допущений при проведении оценки, что также негативно сказывается на качестве определения кадастровой стоимости.

3.4.2.3. Отбор исполнителя работ Отбор исполнителя работ по кадастровой оценке объектов недвижимости проводится заказчиком работ на конкурсной основе. Конкурсный отбор исполнителя работ по кадастровой оценке, а в случае проведения аукциона – определение победителя аукциона, осуществляется заказчиком в соответствии с требованиями Закона о государственных поставках.

Как известно, отличительной особенностью аукционов является возможность изменения участником аукциона предложения стоимости выполнения работ в ходе проведения аукциона, которое, по сути, становится главным (единственным) критерием отбора победителя, тогда как при проведении конкурсов комиссией оцениваются и другие факторы, в том числе и обеспечение качества работ.

Автором был проведен анализ 55 конкурсных отборов исполнителей для проведения работ по оценке кадастровой стоимости различных категорий земель в период с 2010 по март 2012 гг. Фрагмент анализа представлен в табл. 3.3.

Фрагмент анализа результатов проведения отбора Год Расшифровка сокращений:

* СХ - категория земель «Земли сельскохозяйственного назначения»

* НП - категория земель «Земли населенных пунктов»

** А-аукцион; К-конкурс Статистика форм проведения отбора исполнителей для проведения работ по оценке кадастровой стоимости различных категорий земель в 2010-2012 гг. приведена в табл. 3.4.

Количество конкурсов/аукционов в разрезе категорий земель Итого по категории Анализ результатов проведения 55 конкурсных отборов исполнителей работ позволил сделать следующие обобщения и выводы:

1. Из 55 конкурсных отборов 22 проведено в форме аукционов, 33 – в форме конкурсов.

2. В среднем количество участников конкурсов/аукционов колеблется от 4 до 8.

3. В среднем цена победителя составляет 40% от начальной цены.

Есть случаи, когда цена практически не меняется (Белгородская область, 96% от начальной цены), есть случаи, когда цена значительно понижается (республика Марий Эл, 8% от начальной цены). При этом средняя цена победителя конкурса составляет 57% от начальной цены, средняя цена победителя аукциона – 30% от начальной цены.

4. Критерии отбора – цена, сроки работ, качество/квалификация исполнителя.

5. Исходя из условий конкурсов/аукционов, выигрыш обеспечивается предложением наименьшей цены и сроков работ.

6. Цена является основополагающим критерием победы, качеству уделяется не более 20%. Это соответствует Правилам оценки заявок на участие в конкурсе на право заключить государственный или муниципальный контракт (гражданско-правовой договор бюджетного учреждения) на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд заказчиков [105].

Для победы в конкурсе/аукционе претендент вынужден существенно снижать стоимость работ. Это, в свою очередь, отражается на качестве работ. Так, в рассматриваемом примере по республике Марий-Эл работы будут выполнены за 856 540 рублей. Учтем, что из этих средств необходимо оплатить экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости.

3.4.2.4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета На данном этапе выполнения работ основополагающим является квалификация исполнителя работ по кадастровой оценке, а также достаточность временных ресурсов для обработки перечня объектов оценки, сбора сведений о значениях факторов стоимости, сбора рыночной информации. Эти процессы сопряжены с формированием запросов, обработкой и уточнением ответов, что, в свою очередь, приводит к значительному увеличению времени, необходимому для качественного проведения работ.

Обобщая вышеизложенное, хотелось бы отметить следующее. Государственная кадастровая оценка – сложный многоэтапный процесс, в который вовлечены органы государственной власти, саморегулируемые организации оценщиков, оценщики, эксперты. Процессный подход – это 4-й принцип системы качества, на которых базируются международные стандарты ИСО серии 9000-2000: «Подход с позиций процесса – для эффективного достижения результатов, ресурсами и деятельностью нужно управлять как процессами» [97]. При этом каждый процесс анализируется по критериям качества с целью его наиболее эффективного использования.

Экспертиза работ по оценке – один из этапов процесса кадастровой оценки. Однако экспертиза – это контроль качества после выполнения работ. Необходим не только выходной контроль качества, но и обеспечение качества на всех этапах процесса кадастровой оценки, немаловажную роль в котором играет квалификация исполнителя и финансирование работ [101]. В условиях действующего законодательства, обеспечение качества работ – это задача саморегулируемых организаций оценщиков. Они должны создать методическую основу работ, которая обеспечит качественный результат.

Для обеспечения качества работ по государственной кадастровой оценке предлагается:

в ближайшее время:

– рекомендовать проводить отбор исполнителей работ в форме конкурсов;

– внести изменения в Правила оценки заявок на участие в конкурсе, увеличить вес критерия «квалификация участника конкурса» с 20% до 40%;

– ввести следующие требования/критерии квалификации участника конкурсного отбора: наличие у организации, претендующей на выполнение работ по кадастровой оценке не менее 4 работников, имеющих опыт выполнения аналогичных работ – не менее 3 лет, прошедших подготовку по программе «Кадастровая оценка недвижимости» в объеме не менее часов;

– нормативно установить минимальное значение сроков работ, соответствующее процессу выполнения работ.

в долгосрочной перспективе:

– разработать систему менеджмента качества государственной кадастровой оценки недвижимости;

– следовать принципам обеспечения качества функционирования системы на всех этапах государственной кадастровой оценки недвижимости;

– заложить основы управления качеством для адаптации, развития и совершенствования массовой оценки недвижимости [26, с. 19].

3.4.3. Стандарт качества государственной кадастровой оценки Стандарт качества представляет собой степень соответствия деятельности по определению кадастровой стоимости заданным характеристикам и требованиям. При этом контроль ее качества может приводить к необходимости колоссальных как человеческих, так и временных и финансовых затрат.

Для того, чтобы избежать возникновения данных издержек, необходимо сформировать определенный набор стандартов и требований к процессам производства и управления системой государственной кадастровой оценки недвижимости, соблюдение которых является гарантией качества.

Целью разработки стандарта качества государственной кадастровой оценки недвижимости (далее – стандарт качества) является достижение следующих результатов:

– обеспечение материальной, методической и информационной базы процесса государственной кадастровой оценки недвижимости, гарантирующей качество результатов и соответствия установленным требованиям;

– обеспечение гибкой интеграции системы государственной кадастровой оценки недвижимости в деятельность Росреестра, ФНС, других заинтересованных ведомств;

– обеспечение гарантии качества результатов проведения государственной кадастровой оценки недвижимости;

– оптимизация использования ресурсов, рост эффективности технологий и управляемости процесса государственной кадастровой оценки недвижимости;

– сохранение целостности автоматизированной системы «Фонд данных кадастровой оценки недвижимости» при планировании и внедрении в нее изменений, а также взаимодействии с другими автоматизированными системами Росреестра, ФНС, других заинтересованных ведомств;

– выработка механизмов модернизации и совершенствования процесса государственной кадастровой оценки недвижимости в соответствии с изменившимися требованиями или условиями среды.

Основными элементами стандарта качества являются:

– система административного управления, предполагающая планирование деятельности организации, оценщики которой вовлечены в работы по кадастровой оценке, определение целей и политики в области взаимодействие с потребителями и поставщиками;

– система обеспечения необходимыми ресурсами, устанавливающая требования к поставщикам этих ресурсов;

– документированные алгоритмы производственных процессов, позволяющих достигать заданное качество услуги;

– описание инфраструктуры и производственной среды, позволяющие реализовывать управленческие и производственные процессы на должном качественном уровне;

– система документации и документооборота, разработанных на основании установленных принципов качества и регламентирующих процесс выполнения работ по кадастровой оценке;

– система контроля, включающая предупреждающие и корректирующие мероприятия.

Для разработки стандартов качества следует использовать рекомендации Международной организации по стандартизации (ИСО/ISO), а также принципы менеджмента качества, установленные в документах:

– ГОСТ Р ИСО 9000-2001 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь;

– ГОСТ Р ИСО 9004-2001 Системы менеджмента качества. Рекомендации по улучшению деятельности;

– ГОСТ Р ИСО 10011-1-93 Руководящие указания по проверке систем качества. Часть 1. Проверка;

– ГОСТ Р ИСО 10011-2-93 Руководящие указания по проверке систем качества. Часть 2. Квалификационные критерии для экспертоваудиторов по проверке систем качества;

– ГОСТ Р ИСО 10011-3-93 Руководящие указания по проверке систем качества. Часть 3. Менеджмент программы проверок;

– ГОСТ Р ИСО 14001-98 Системы управления окружающей средой.

Требования и руководство по применению.

Определение кадастровой стоимости представляет собой сложный процесс, связанный с подготовкой, обработкой и представлением большого объема информации, обоснованием и применением методов оценки, обобщений и допущений. Исполнитель работ по кадастровой оценке должен обладать высокой профессиональной подготовкой в данной сфере оценочных работ, иметь серьезный практический опыт в проведении работ, подготовке и формированию отчетной продукции [99 – 105]. Кроме того, учитывая современный опыт оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке, исполнитель должен предоставлять гарантийное сопровождение выполненных работ в течение нескольких лет.

Это позволить сделать процедуру кадастровой оценки более качественной и целостной, отвечающей тем требованиям, которые предъявляются к этим работам в рамках создания и развития новой системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Массовая оценка недвижимости является важным элементом систем налогообложения недвижимости, основанных на стоимости. Формирование, становление и развитие систем массовой оценки недвижимости было вызвано развитием систем налогообложения в тех странах, в которых введен налог на недвижимость и в качестве базы налога выбрана стоимость недвижимости. Это, с одной стороны, определяет роль и место массовой оценки недвижимости, с другой – требует рассмотрения ее эволюции через призму целей и задач налогообложения.

Социальные изменения в обществе – становление рынка недвижимости, формирование института собственности – создали предпосылки и сформировали потребность реформирования системы имущественного налогообложения в России. Применяемая до 2006 года в налогообложении ежегодно индексируемая нормативная цена земли не отражала связи между стоимостью земли и налогами на нее. Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривало, в частности, изменение подходов к налогообложению земли, переход к налогообложению земельных участков на основании кадастровой стоимости.

Следующим этапом модернизации имущественного налогообложения будет введение налога на недвижимость. Этому будет способствовать опыт определения кадастровой стоимости и использования результатов кадастровой оценки в расчете земельных налогов. Международные проекты стали исходными для разработки обоснованной налоговой политики в отношении налогообложения недвижимости и анализа возможных социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости в налогообложении.

Понятие «кадастровая оценка» законодательно определено как процесс, состоящий из последовательно выполняемых этапов. Новое наполнение понятия «кадастровая оценка» будет связано с применением системного подхода, формированием системы кадастровой оценки, виды обеспечения которой будут соответствовать ее уровню зрелости на различных этапах развития.

Для построения системы массовой оценки недвижимости в качестве основных принципов используются принципы налогообложения, принципы системности и принципы качества. Реализация принципов налогообложения обеспечивает целесообразность системы массовой оценки недвижимости. Реализация принципов системности гарантирует прочность и устойчивость этой системы, обеспечивает адаптацию, развитие и совершенствование системы массовой оценки недвижимости.

На систему кадастровой оценки, несомненно, окажут воздействие изменения в ее информационном окружении, которое включает как существующий информационный ресурс – Государственный кадастр недвижимости Российской Федерации, так и Фонд данных кадастровой (массовой) оценки недвижимости, неотъемлемой частью которого станет автоматизированная система «Мониторинг рынка недвижимости».

Использование зарубежного опыта позволяет совершенствовать качество оценки в России. Единая система стандартов оценки создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структурой государственного управления в Российской Федерации с использованием международных и европейских стандартов оценки.

Направления развития кадастровой оценки будут связаны с совершенствованием процессного и системного подходов к кадастровой оценке недвижимости, созданием системы менеджмента качества кадастровой оценки недвижимости, созданием института налоговой оценки недвижимости в Российской Федерации.

1. Эрхард, Л. Полвека размышлений : речи и статьи : пер. с нем. / Л.

Эрхард. – М. : Руссико : Ордынко, 1993. – 606 с.

2. Щуров, В. А. История управленческой мысли и элементы сравнительного менеджмента Запад– Россия – Восток / В. А. Щуров. – Н. Новгород : [б. и.], 2004. – 50 с.

3. Almy, R. Real property assessment systems / R. Almy ; Lincoln institute of Land Policy. – Cambridge : Lincoln institute of Land Policy, 2004.

4. Almy, R. A Survey of Property Tax Systems in Europe = [Обзор систем налогообложения имущества в Европе] / R. Almy ; Lincoln institute of Land Policy. – Cambridge : Lincoln institute of Land Policy, 2003.

5. Youngman, J. M. An International Survey of Taxes on Land and Buildings = [Международный обзор налогов на землю и здания] / J. M.

Youngman, J. H. Malme. – Boston : Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994.



Pages:     | 1 || 3 |
 


Похожие работы:

«О.С. СУБАНОВА Фонды целевых капиталов некоммерческих организаций: формирование, управление, использование Монография подготовлена по результатам исследования, выполненного за счёт бюджетных средств по Тематическому плану НИР Финуниверситета 2011 года Москва КУРС 2011 УДК 330.142.211 ББК 65.9(2Рос)-56 С89 Рецензенты: В.Н. Сумароков — д-р экон. наук, профессор, заслуженный работник высшей школы, исполнительный директор Фонда управления целевым капиталом Финансового университета при Правительстве...»

«Е. С. Кузьмин Система Человек и Мир МОНОГРАФИЯ Е. С. Кузьмин УДК 1 ББК 87 К89 Научный редактор В. И. Березовский Кузьмин Е. С. Система Человек и мир : монография : в 2 т. / Е. С. Кузь К89 мин ; [науч. ред. В. И. Березовский]. – Иркутск : Изд во Иркут. гос. ун та, 2010. – Т. 1, 2. – 314 с. ISBN 978 5 9624 0430 1 Сегодня перед Россией остро стоит задача модернизации как единствен ного условия выживания. Модернизация триедина: мировоззренческая, политическая и технологи ческая. Е. С. Кузьмин,...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ) Назарова Н.Б. ИССЛЕДОВАНИЕ СЛОВОСОЧЕТАНИЙ В КОМПОЗИЦИОННО-РЕЧЕВЫХ ФОРМАХ: ОПИСАНИИ, ПОВЕСТВОВАНИИ, РАССУЖДЕНИИ Монография Москва, 2013 1 УДК 80 ББК 80/84 Н 192 Назарова Н.Б. ИССЛЕДОВАНИЕ СЛОВОСОЧЕТАНИЙ В КОМПОЗИЦИОННО-РЕЧЕВЫХ ФОРМАХ: ОПИСАНИИ, ПОВЕСТВОВАНИИ, РАССУЖДЕНИИ / Н.Б. Назарова. Монография. – М.: МЭСИ, 2013. – 191 с. Назарова Нина Борисовна кандидат...»

«Е.И. Глинкин, Б.И. Герасимов Микропроцессорные средства Х = а 1 F a 2 b b 3 t F 4 a а b F 5 6 b 7 8 F 9 Y 10 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ИЗДАТЕЛЬСТВО ТГТУ УДК 681. ББК 6Ф7. Г Рецензент Доктор технических наук, профессор Д.А. ДМИТРИЕВ Глинкин, Е.И. Г5 Микропроцессорные средства : монография / Е.И. Глинкин, Б.И. Герасимов. – Изд. 2-е, испр. – Тамбов : Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007. – 144 с. – 400 экз. – ISBN 978-5Рассмотрены технология проектирования интегральных схем в комбинаторной, релейной и...»

«АКАДЕМИЯ НАУК СССР ТРУДЫ ПАЛЕОНТОЛОГИЧЕСКОГО ИНСТИТУТА · Поздне­ мезозойские· HaceKOMble Восточного Забайкалья ТОМ 239 OCHOIIOHЬl 11 году 1932 Ответственный редактор доктор биологических наук А.П. РАСНИЦЫН МОСКВА НАУКА 1990 УДК 565.7:551.762/3 (57J.55) 1990.Позднемезозойские насекомые Восточного Забайкалья. М.: Наука, 223 с. -(Тр. ПИНАНСССР; Т. 239). - ISBN 5-02-004697-3 Монография содержит описания. ' ископаемых насекомых (поденки, полужесткокрылые, жуки, вислокрылки, верблюдки,'...»

«Л.А. Константинова Лингводидактическая модель обучения студентов-нефилологов письменным формам научной коммуникации УДК 808.2 (07) Лингводидактическая модель обучения студентов-нефилологов письменным формам научной коммуникации : Монография / Л.А. Константинова. Тула: Известия Тул. гос. ун-та. 2003. 173 с. ISBN 5-7679-0341-7 Повышение общей речевой культуры учащихся есть некий социальный заказ современного постиндустриального общества, когда ясно осознается то, что успех или неуспех в учебной,...»

«ЦЕННЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ-ПРИМЕСИ В УГЛЯХ VALUABLE TRACE ELEMENTS IN COAL RUSSIAN ACADEMY OF SCIENCES · URAL· DIVISION KOMI SCIENTIFIC CENTRE · INSTITUTE OF GEOLOGY Ya.E. Yudovich, M.P. Ketris VALUABLE TRACE ELEMENTS INCOAL EKATERINBURG, 2006 РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК · УРАЛЬСКОЕ ОТДЕЛЕНИЕ КОМИ НАУЧНЫЙ ЦЕНТР · ИНСТИТУТ ГЕОЛОГИИ Я.Э. Юдович, М.П. Кетрис ЦЕННЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ-ПРИМЕСИ В УГЛЯХ ЕКАТЕРИНБУРГ, /7 ' к УДК 550.4 + 553.9 + 552. Юдович Я.Э., Кетрис М.П. Ценные элементы-примеси в...»

«Д.В. БАСТРЫКИН, А.И. ЕВСЕЙЧЕВ, Е.В. НИЖЕГОРОДОВ, Е.К. РУМЯНЦЕВ, А.Ю. СИЗИКИН, О.И. ТОРБИНА УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ НА ПРОМЫШЛЕННОМ ПРЕДПРИЯТИИ МОСКВА ИЗДАТЕЛЬСТВО МАШИНОСТРОЕНИЕ-1 2006 Д.В. БАСТРЫКИН, А.И. ЕВСЕЙЧЕВ, Е.В. НИЖЕГОРОДОВ, Е.К. РУМЯНЦЕВ, А.Ю. СИЗИКИН, О.И. ТОРБИНА УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ НА ПРОМЫШЛЕННОМ ПРЕДПРИЯТИИ Под научной редакцией доктора экономических наук, профессора Б.И. Герасимова МОСКВА ИЗДАТЕЛЬСТВО МАШИНОСТРОЕНИЕ-1 УДК 655.531. ББК У9(2)305. У Р е ц е н з е н т ы:...»

«Исаев М.А. Основы конституционного права Дании / М. А. Исаев ; МГИМО(У) МИД России. – М. : Муравей, 2002. – 337 с. – ISBN 5-89737-143-1. ББК 67.400 (4Дан) И 85 Научный редактор доцент А. Н. ЧЕКАНСКИЙ ИсаевМ. А. И 85 Основы конституционного права Дании. — М.: Муравей, 2002. —844с. Данная монография посвящена анализу конституционно-правовых реалий Дании, составляющих основу ее государственного строя. В научный оборот вводится много новых данных, освещены крупные изменения, происшедшие в датском...»

«С Е Р И Я И С С Л Е Д О ВА Н И Я К УЛ ЬТ У Р Ы ДРУГАЯ НАУКА Русские формалисты в поисках биографии Я Н Л Е В Ч Е Н КО Издательский дом Высшей школы экономики МО СКВА, 2012 УДК 82.02 ББК 83 Л38 Составитель серии ВАЛЕРИЙ АНАШВИЛИ Дизайн серии ВАЛЕРИЙ КОРШУНОВ Рецензент кандидат философских наук, заведующий отделением культурологии факультета философии НИУ ВШЭ ВИТАЛИЙ КУРЕННОЙ Левченко, Я. С. Другая наука: Русские формалисты в поисках биографии [Текст] / Л Я. С. Левченко; Нац. исслед. ун-т Высшая...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Владивостокский государственный университет экономики и сервиса _ Л.А. НИКОЛАЕВА О.В. ЛАЙЧУК ФОРМИРОВАНИЕ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОИНФОРМАЦИОННОГО СЕКТОРА ЭКОНОМИКИ И ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ЕГО ПОТЕНЦИАЛА Монография Владивосток Издательство ВГУЭС 2007 ББК 65.01 Н 62 Рецензенты: А.И. Латкин, д-р экон. наук, профессор (ВГУЭС); В.А. Останин, д-р экон. наук, профессор (ДВГУ) Николаева Л.А., Лайчук О.В. Н 62 ФОРМИРОВАНИЕ ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОИНФОРМАЦИОННОГО СЕКТОРА...»

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК СИБИРСКОЕ ОТДЕЛЕНИЕ ИНСТИТУТ ФИЛОЛОГИИ М. А. Бологова Современная русская проза: проблемы поэтики и герменевтики Ответственный редактор чл.-корр. РАН Е. К. Ромодановская НОВОСИБИРСК 2010 УДК 821.161.1(091) “19” “20” ББК 83.3(2Рос=Рус)1 Б 794 Издание подготовлено в рамках интеграционного проекта ИФЛ СО РАН и ИИА УрО РАН Сюжетно-мотивные комплексы русской литературы в системе контекстуальных и интертекстуальных связей (общенациональный и региональный аспекты) Рецензенты...»

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИЙ ПО ВЫСШЕМУ ОБРАЗОВАНИЮ НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ Н. И. ЛОБАЧЕВСКОГО Е. А. МОЛЕВ БОСПОР В ПЕРИОД ЭЛЛИНИЗМА Монография Издательство Нижегородского университета Нижний Новгород 1994 ББК T3(0) 324.46. М 75. Рецензенты: доктор исторических наук, профессор Строгецкий В. М., доктор исторических наук Фролова Н. А. М 75. Молев Е. А. Боспор в период эллинизма: Монография.—Нижний Новгород: изд-ва ННГУ, 19Н 140 с. В книге исследуется...»

«И. В. Челноков, Б. И. Герасимов, В. В. Быковский РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА: ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ РЕСУРСАМИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНА • ИЗДАТЕЛЬСТВО ТГТУ • МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ТАМБОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКА И ПРАВО И. В. Челноков, Б. И. Герасимов, В. В. Быковский РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА: ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ РЕСУРСАМИ РАЗВИТИЯ РЕГИОНА

«Тузовский И.Д. СВЕТЛОЕ ЗАВТРА? Антиутопия футурологии и футурология антиутопий Челябинск 2009 УДК 008 ББК 71.016 Т 82 Рецензент: Л. Б. Зубанова, кандидат социологических наук, доцент Челябинской государственной академии культуры и искусств Тузовский, И. Д. Светлое завтра? Антиутопия футурологии и футурология антиутопий / И. Д. Тузовский; Челяб. гос. акад. культуры и искусств. – Челябинск, 2009. – 312 с. ISBN 978-5-94839-150-2 Монография посвящена научной и художественно-творческой рефлексии...»

«НАУЧНЫЕ ОСНОВЫ МАРКЕТИНГА ИННОВАЦИЙ ТОМ 2 Сумы ООО Печатный дом Папирус 2013 УДК 330.341.1 ББК 65.9 (4 Укр.) - 2 + 65.9 (4 Рос) - 2 Н-25 Рекомендовано к печати ученым советом Сумского государственного университета (протокол № 12 от 12 мая 2011 г.) Рецензенты: Дайновский Ю.А., д.э.н., профессор (Львовская коммерческая академия); Куденко Н.В., д.э.н., профессор (Киевский национальный экономический университет им. В. Гетьмана); Потравный И.М., д.э.н., профессор (Российский экономический...»

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК МУЗЕЙ АНТРОПОЛОГИИ И ЭТНОГРАФИИ ИМ. ПЕТРА ВЕЛИКОГО (КУНСТКАМЕРА) РАН И. Ю. Котин ТЮРБАН И ЮНИОН ДЖЕК Выходцы из Южной Азии в Великобритании Санкт-Петербург Наука 2009 Электронная библиотека Музея антропологии и этнографии им. Петра Великого (Кунсткамера) РАН http://www.kunstkamera.ru/lib/rubrikator/03/03_03/978-5-02-025564-7/ © МАЭ РАН УДК 314.74+316.73(410) ББК 63.5 К73 Утверждено к печати Ученым советом МАЭ РАН Рецензенты: д-р истор. наук М.А. Родионов, канд. истор....»

«Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Рязанский государственный университет имени С.А. Есенина Н.Г. Агапова Парадигмальные ориентации и модели современного образования (системный анализ в контексте философии культуры) Монография Рязань 2008 ББК 71.0 А23 Печатается по решению редакционно-издательского совета государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Рязанский государственный...»

«Социальное неравенство этнических групп: представления и реальность Электронный ресурс URL: http://www.civisbook.ru/files/File/neravenstvo.pdf Перепечатка с сайта Института социологии РАН http://www.isras.ru/ СОЦИАЛЬНОЕ НЕРАВЕНСТВО НЕРАВЕНСТВО ЭТНИЧЕСКИХ ГРУПП: ПРЕДСТАВЛЕНИЯ И РЕАЛЬНОСТЬ МОСКВА 2002 РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК ИНСТИТУТ ЭТНОЛОГИИ ИНСТИТУТ И АНТРОПОЛОГИИ СОЦИОЛОГИИ Международный научно исследовательский проект Социальное неравенство этнических групп и проблемы...»

«ИНСТИТУТ РОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВА И ПРАВА АКАДЕМИЯ РОССИЙСКОЙ ПРАВОСУДИЯ АКАДЕМИИ НАУК В. В. ЛАПАЕВА Монография Москва 2012 1 УДК 340 ББК 67.0 Л 24 Автор Лапаева В. В., главный научный сотрудник Института государства и права Российской академии наук, д-р юрид. наук Лапаева В. В. Типы правопонимания: правовая теория и практика: МоноЛ 24 графия. — М.: Российская академия правосудия, 2012. ISBN 978-5-93916-330-9 (РАП) ISBN 978-5-83390-088-3 (ИГП РАН) В монографии рассмотрены история формирования и...»







 
© 2013 www.diss.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Авторефераты, Диссертации, Монографии, Методички, учебные программы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.